本文摘要：截至2013年，我国城镇居民人均住房面积32.7平方米。

截至2013年，我国城镇居民人均住房面积32.7平方米。该数据体现了以下三方面的动向：一是我国人均住房面积水平早已不较低；二是存量房居住于功能、更新改造潜力较小；三是十三五时期，旧房改建市场有可能沦为房地产业向服务业扩展并充分发挥互联网起到的新市场。

同时，旧房改建也将影响新房研发、库存消化、不断扩大住房消费、开发商转型服务商等诸多关系。经过近20年较慢发展，我国住房供求关系已发生变化，目前追加住房消费对经济快速增长驱动的起到已显著上升，但存量房市场对不断扩大市场需求和对服务业的夹住则开始显出，尤其是利用互联网思维更新改造存量房有数人实践中，如毛大庆的创业工场、中海地产利用互联网展开写字楼出租等等。

再加住宅保险费减少、住宅翻新理念转变，城镇居民居住于品质提高的拒绝，都将对存量房的更新改造产生起到。城镇旧房改建市场需求充沛1998年我国住房制度改革以来，有将近20年时间的住房建筑面积成倍增长。其间，住房建筑技术和翻新理念也在不断进步，新型、环保建筑材料大大应用于，住宅设施设施和性能逐步完善。但这是一个较慢趋向并逐步加快的过程。

很多上世纪垫的房子，尤其是1990年前后垫的住宅，不存在套内面积狭小、附带公共卫生及水电工程建设领先、厨房卫生间设施过于好、隔音效果劣等问题。但因为还没严重威胁住宅居住于质量，也不有可能全部拆毁修复。因此只有通过提高或提高来解决问题。

这其中还包括住房修整、电梯加装与改版、外墙面修葺、水电改建、停车位建设等等。此外，部分上世纪80年代修建的楼盘，经过近30年的物理与化学保险费，住宅安全性与质量问题已引发社会注目。多达，2013年上海市各类居住于房屋已多达5.6亿平方米，其中老旧住宅大约占到2.2亿平方米，这些房屋由于各种原因，其结构、设施皆不存在有所不同程度缺失，有的设施老化，有的跑完冒溢液，甚至影响居住于安全性。

我们做到过调查，1980年前，北京竣工的房屋无法符合北京地区抗震设防标准，而且没节约能源措施，设施设施老化。综合看，我国城镇旧房改建潜在和现实市场需求极大。

城镇旧房改建市场需求市场规模较小截至2013年，按照国家统计局抽样调查的数据，我国城镇居民人均住房面积32.7平方米，同期，我国城镇常住人口居民人口大约为7.3亿，据此计算出来，我国城镇大约有存量住宅面积240亿平方米。20102013年期间，我国共计销售商品住宅面积合计为85亿平方米，大约占城镇存量住宅面积的1/3，2/3左右的存量住宅初建2000年以前，某种程度都必须展开品质提高。我们假设每平方米居住于品质提高成本为100元，那么存量住宅品质提高市场空间大约1.5万亿元。

当然，上述估计过分非常简单，并无法体现实际情况。实质上，市场潜力有可能远较上述估计要大。

如果房地产行业之后以数量型快速增长模式运营，其空间日益狭小，依靠新房建设减少建筑面积、解决问题老百姓的住房问题，不仅不会导致极大的资源浪费，未来将留给更好的去库存问题。居民不断扩大消费须要找寻新的目标截至2015年6月末，我国住户存款余额高达53.28万亿元，这还不还包括以证券交易承销资金、金融机构同业存放在形式的存款，可见我国居民消费出售潜力极大。今年上半年，我国最后消费开支对国内生产总值快速增长的贡献率为60.0%，比上年同期提升5.7个百分点。

同时，我国居民消费热点也在发生变化。改革开放初期，自行车、缝纫机是年轻人成婚的不可或缺消费品。

上世纪80年代初，电视机、摩托车沦为消费热点，由此造就家用电器的爆发式快速增长。上世纪90年代，手机、高端家用电器转入普通家庭。

目前，随着互联网技术的发展，我国智能家居，以及由信息化、智能化主导的客厅经济沦为后起之秀，发展迅速，是新的消费增长点和热点。为什么旧房改建蕴含着极大空间，这与我国住房消费快速增长上升有关，尤其是一些三四线城市的新房供应量过大，经常出现了有所不同程度的积压和库存。

据理解，虽然今年3月以来，国家采行了一系列平稳住房消费的政策，上半年全国房地产经常出现转好迹象，16月份，全国商品房销售面积50264万平方米，同比快速增长3.9%，其中，住宅销售面积快速增长4.5%，以深圳为代表的一线城市住房交易成交价活跃。但从趋势分析，在人口结构变化、住宅供求关系改变以及家庭住房消费动力严重不足等因素的综合起到下，未来我国住房歧义快速增长仍将呈圆形趋势性上升。

人口结构变化诱导住房快速增长空间人口因素仍然是我国房地产市场的主要驱动力。随着我国人口结构变化，我国房地产业数量型快速增长空间将不会有限。据国家公共卫生计生委人口研究所获取的数据表明，购房主力人口将在2015年超过峰值。

1990年1999年出生于的人口总数比1980年1989年出生于的人口总数上升23%，2000年2009年出生于的人口总数又比1990年1999年出生于的人口总数削减16%。体现出有我国人口快速增长见顶并回升的变化趋势。

25岁至49岁是商品房出售的主要群体，根据我国人口年龄产于特征推算出，购房主要人口将在2015年超过峰值，并将从2018年开始构成中长期上升趋势。人口老龄化将引起未来住房闲置根据2011年4月28日公布的第六次全国人口普查主要数据，我国60岁及以上人口占到13.26%，比2000年人口普查下降2.93个百分点，其中65岁及以上人口占到8.87%，比2000年人口普查下降1.91个百分点。我国当前的人口老龄化压力大大减少人口快速增长拐点和人口结构趋向老龄化，将不可避免引起住房闲置问题。

日本是人口老龄化的典型国家，据日本总务省公布的《住宅和土地统计调查》，截至2013年10月1日，日本全国共计5240多万个家庭，住宅总数大约为6063万套，按每户一套计算出来，闲置住宅大约为820万套。闲置空置住宅占到日本全国住宅总数的13.5%，创当时统计调查以来的历史最低纪录。从人口演进情况看，我国人口老龄化趋势也与日本当时的情况有点相近，未来住房闲置问题须要未雨绸缪，早于作准备。

住宅供过于求的趋势日益显出我国城镇居民人均住房面积超过32.7平方米，已多达部分发达国家水平，基本能符合合理居住于市场需求。同时也不应看见，计划生育政策将引起未来住宅市场供过于求。

2000年出生于的孩子，如果不是因为破旧而重置房屋，那么很难产生追加住宅市场需求。当前以提升人均住宅消费面积的行业发展模式，未来将无法长久。家庭追加住房消费后劲不足一就是指整体购买力分析，随着住房市场需求收益中枢松动，中低收入人群将沦为主力购房群体，减少了对新房市场的整体招揽能力。

虽然去年以来倒数三次降息，个人住房贷款利率降到阶段性历史低位，5年以上个人住房公积金贷款利率为3.5%已是历史新高，但因为房价偏高，对中低收入人群的反对力度依然受限。二就是指家庭住宅投资分析，住宅价格积累涨幅过大造成租金收益率显著偏高。最近3次降息虽然提高了住宅定价基准，但租金收益率与基准存款利率仍有差距，尤其是当前金融市场工具平均值收益率相比之下远超过租金收益率水平，减少了家庭住房投资积极性。

三就是指家庭财富配备结构分析，我国普通家庭住宅不动产财富比重过低，财富流动性不存在显著严重不足。而发达国家家庭非金融资产比重显著高于我国。2005年，日本家庭非金融资产比重46.4%、美国43.4%、英国63.6%、加拿大51.1%。

从财富风险、安全性与流动性考虑到，我国普通家庭客观上必须减少金融投资资产比重，提高财富流动性状况，减少住宅不动产所求风险。综合看，当前家庭住宅消费的后劲是严重不足的。招商商用地产不足相当严重随着互联网技术支持的淘宝、京东等电商的蓬勃发展，传统商业零售份额日益断裂，已呈现市场需求严重不足的状况。目前看，部分城市的招商商用地产不足风险开始显出。

2015年末，全国主要城市商业综合体存量面积将约3.6亿平方米，2016年将突破4.3亿平方米，不足风险大幅增大。即使在商业比较发达的北京，今年前5个月商业地产出租亲率上升23%，体现出有商业地产的供不应求风险。

因此，从目前看，城镇旧房改建市场空间极大是有原因的，但启动城镇旧房改建不应留意以下问题：有效地引领家庭有序改建旧房城镇旧房改建是一项系统工程，必须唤起家庭自律改建积极性。如果业主自身没改建积极性，那么政府引领不道德更容易受到违背。

在住宅区每栋楼房里，每家每户经济条件、生活习惯都有所不同，擅自前进楼房改建，更容易再次发生纠纷。即使就单户家庭而言，为提高居住于品质展开的翻新升级改装成，也不会给一家人的长时间作息带给不便。特别是在老旧楼房增装电梯，低层住户有可能指出不必须而不愿分担涉及费用，这必须政府冷静说明、社区交流与业主之间费用分摊的合理计算出来和设计。有效地充分发挥互联网起到更新改造当前的存量房升级改建某种程度是传统的翻新，还牵涉到大量的互联网技术升级。

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一种办法是业委会可以找寻施工方，一种办法是政府统一招标，一种办法是业主自行自由选择，关键是要因地制宜，与服务业等设施很好地融合一起，使改建后的旧房功能仅有、性能好，能合乎时代发展特点和新的生活方式。总之，对存量房的品质改建和提高，不利于房地产行业更佳地与服务业接入，更佳地充分发挥互联网起到。

这些工作作好了，不仅对提高居住于品质起着好起到，也能增进消费市场需求更大地获释。

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