本文摘要：亲眼 变迁 新纪元，9月15日，由中国商业地产第一门户网站发动主办的第五届中国商业推展地产西南峰会盛大启幕。

亲眼 变迁 新纪元，9月15日，由中国商业地产第一门户网站发动主办的第五届中国商业推展地产西南峰会盛大启幕。逾600名购物中心行业领袖、精英、学者汇集重庆南滨路喜来登大酒店，共计襄盛会，探讨行业热点，共议购物中心未来发展之势。

本次峰会活动主要分成6大板块，还包括《重庆购物中心20年》发展报告公布、《重庆购物中心20年》图书启动仪式、重庆购物中心20年高峰论坛、重庆购物中心20年博览会、中国商业地产金座标系列奖项票选暨颁奖典礼盛典以及商业地产精英交流晚宴。在西南峰会现场，百斯特商业机构董事长|川渝公司董事、总经理 周旭做到了《重庆购物中心20年》发展报告主题演说。重庆购物中心发展历程与特征根据报告，重庆购物中心发展分成四个阶段：第一，跟上阶段（1997-2002），1997年重庆统辖开始，同年步入第一个购物中心大都会。第二，探寻发展阶段（2003-2008），2003年龙湖北城天街开业，观音桥商圈兴起。

随后，南坪帝景MALL、嘉信弘广场、三峡广场嘉茂购物中心、西城天街陆续问世，5大商圈格局成型。第三，较慢发展阶段（2009-2014），2009年南坪万达广场开业，构成北天街，南万达，中都会的商业格局。随后，南坪协信星光时代广场、龙湖重庆时代天街AB馆、华润万象城等陆续开业，新兴商圈兴起。

第四，创意、调整阶段（2015年以后），巴南万达广场、协信星光plaza、金开爱琴海购物公园、龙湖重庆时代天街D馆等陆续开业。2015年，重庆购物中心增量创历史新纪录，约254万㎡，全市100亿级商圈超过10个。在此阶段，老牌购物中心调整高发，创意、调整成主基调。据大数据中心监测数据，通过对3万㎡的谦和购物中心数据统计资料，截至2017年初，重庆购物中心总存量约849万㎡，打破了广州、深圳，名列全国第四。

人均购物中心面积为0.28人/㎡，购物中心存量仍正处于合理区间，竞争比较恶化。从重庆存量购物中心分析看，整体呈现出六大特点。

第一，从存量购物中心总体比例来看，10万㎡以下区域型购物中心占到多达一半比例，20万㎡以上超大型购物中心占到比严重不足一成，整体购物中心研发稍激进。从有所不同发展阶段数据对比来看，2009-2014年期间为新兴区域商圈的较慢成长期，以10万㎡以下的区域型购物中心为主导，占比超强6成；2015年后，10万㎡以上大型及超大型购物中心比例逐步减少，总体占到比达5成。第二，从存量购物中心总体比例来看，以民营开发商占到主导，占到比达76%；从有所不同开发阶段来看，重庆购物中心发展初期以外资开发商为造就，外资比例约6成，随着购物中心研发模式越趋成熟期，民营开发商比例大大快速增长，沦为重庆购物中心发展的中坚力量。

第三，百强房企在西南城市的商业布局重点为成都和重庆，分别有41家和38家，大量外来百强开发商带给了商业研发的绝佳范本，在商业理念、建筑设计、业态创意、品牌引入等方面具备全国性的高度，引导购物中心整体研发水平；从本土房企获奖全国房企百强的数量来看，重庆展现出引人注目，共7家本土房企获奖2016年全国房企百强，还包括龙湖、金科、协信、新鸥鹏等，可见重庆本土商业研发水平已约西南区域乃至全国的领先水平。第四，从存量购物中心总体比例来看，零售：餐饮：（亲子、娱乐、服务）大约为6：2.5：1.5；重庆体验业态发展兴旺，在购物中心占到比达40%，低于一线城市与新的一线城市均值水平。

第五，重庆存量购物中心中，入驻品牌总个数约3808个，其中连锁品牌占到比达56.7%，多达一线城市均值水平，整体品牌发展成熟度较高；重庆购物中心新兴品牌入驻亲率约17.79%，多达其他新的一线城市水平，但与一线城市仍有较小差距，品牌创新能力尚待提高。第六，通过对西南重点城市存量购物中心时尚品牌门店统计资料，成都无论是慢时尚品牌、文创品牌还是时尚餐饮品牌的门店数量，皆打破了原本的西南时尚之都重庆；时尚品牌一方面由于享有可观的客群（80/90后），消费频率低，沦为购物中心的最重要消费增长点之一，另一方面，其租用能力比较较强，是购物中心租金快速增长的最重要确保。

因此，重庆时尚品牌发展仍尚待强化。重庆购物中心的发展机遇在西南峰会《重庆购物中心20年》发展报告主题演说中，周旭认为，重庆的发展机遇反映在三个方面。

第一，城市格局提高，沦为商业优化升级基础。随着重庆沦为时隔北上广深后第五座定位为国家中心城市，沦为西部研发对外开放战略承托和长江经济带西部中心枢纽载体，再加去年获批的《成渝城市群发展规划》，沦为成渝城市群协同发展的核心城市，重庆的城市战略格局有了进步式发展，为重庆商业优化升级带给最重要发展机遇，主要反映在引导性、辐射力、吸聚力三大方面。第二，消费增长速度排在全国，消费潜力极大。

据国家统计局的数据表明，2016年重庆构建社会消费品零售总额7271.35亿元，同比快速增长13.2%，增长速度领先于全国其他重点城市，消费快速增长势能强大。第三，政府助力，大力增进智慧商圈建设。

据今年年初重庆市商委公布的《重庆商圈发展报告》，明确提出了大力增进智慧商圈建设。从2013年3月开始，在观音桥和南坪商圈展开试点建设，已初见成效，两个商圈已完成智慧商圈基础设施建设。从去年下半年开始将主城九区所有商圈划入建设范围，谋求到2020年构建全市智慧商圈网络仅有覆盖面积。

重庆购物中心的发展趋势未来发展在西南峰会《重庆购物中心20年》发展报告主题演说中，周旭认为，重庆购物中心的发展趋势呈现出六个方面的特征。第一，新兴商圈加快兴起，商圈格局蝶变升级。重庆未来追加购物中心项目主要集中于在主城区区域型商圈，因此，新兴区域商圈将沦为未来扩展的焦点，造就商圈版图的扩展，功能业态的完备以及综合竞争力的提高。

随着新兴商圈的加快兴起，未来重庆商业格局将步入新一轮的蝶变升级，城市级商圈和区域型商圈将通过差异化的角色分工，逐步转入良性竞争。第二，引进特色商业引擎，打造出差异化核心竞争力。在百货、餐馆同质化竞争激化、持续经营下滑的背景下，大型百货、餐馆仍然是购物中心不可或缺的主力店，因此必需找寻新的商业发展引擎，需要为购物中心持续造就客流快速增长，打造出差异化竞争优势。

第三，业态品牌创意升级，持续流经多元化活力。通过零售、餐饮、休闲娱乐娱乐、儿童亲子等全业态引进蕴藏各种新鲜体验的新兴品牌，为购物中心流经新鲜活力。

第四，新兴体验业态创意势头强大，科技体验须要强化。从西南四城新兴体验业态创意发展势能来看，成渝两地的新兴体验业态类型更加非常丰富，并且品牌数量和创意活力极具优势，引导西南城市业态品牌创意发展趋势。

从细分业态来看，由于西南在体育运动方有较强的属地基因，体育运动方面的业态创意有较好的发展势头，科技体验类有显著短板，未来必须强化。第五，空间场景化升级，深化沉浸式消费体验。通过各种元素带入到购物中心的建筑设计、室内设计、氛围营造、装饰摆放等方面，优化升级购物空间场景，让消费体验极具人文关怀，更加走心。

例如，重庆新光天地（2017年8月9日开业）建筑设计上带入了重庆元素，东向正立外观的流线折板反映了潺潺江河的意向。西侧退台，呈现出犹如山城印象层层堆栈而起之设计；例如，重庆龙湖U城天街B馆（2017年9月15日开业）以茁壮之旅为主题，将树根、枝干、叶子、纹理、鸟巢等元素带入购物中心室内场景设计。

第六，消费市场需求升级，打开智慧购物中心时代。随着消费市场需求的大大升级、移动互联网的广泛应用以及大数据技术的大大提高，重庆购物中心将逐步转入智慧时代，以科技革新为消费者获取智能化消费体验，为购物中心和商家获取经营决策的大数据反对。从整体分析看，重庆购物中心经过20年发展洗礼，购物中心发展已抵达全国先进设备水平，此外，重庆将逐步步入购物中心集中于开业潮，困境与挑战激化，亟需创意升级。

展望未来，开发商必需做到重庆城市格局提高优势、消费快速增长潜力、政府助力三大发展机遇。随着商圈格局蝶变升级，引进特色商业引擎、业态品牌创意、新兴体验业态强化创意、场景升级、打造出智慧购物中心将沦为重庆购物中心未来的最重要发展方向。

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